工业地产存隐性“猫腻”？

业内专家表示，在中央政府加速城镇化发展的大背景下，传统住宅行业遭遇天花板，工业地产有望在未来迎来较大的发展机遇。对于珠三角地区的房企来说，首先，传统制造业转移给工业地产带来前所未有的机会。随着大量中低端产业向广东外围转移，这些企业所遗留下来的工业土地将形成新一轮工业地产发展的巨大商机（总部、创意园区、市郊商务园等）；其次，产城融合发展将成为趋势，新型的工业地产发展必然是以产城融合的形态出现，也就是说，产业/商业/办公/住宅将交融发展。而这恰恰也符合现代高端产业需要高端配套的惯例，例如近期受关注度较高的中新知识城。

　　也有业内人士认为，工业地产项目既可出售，也可出租，物业的所有权和使用权可以分享，看重长期性赚取综合利益，因为融资比例较小，自有资本规模较大，利润率受房市的波动影响较小，而且从一个较长时期来看，产业房地产的价格是处在一个稳步上抬的上升通道之中；只要开发商自有资金比较充足或善于资本运作，一可赚取工业地产项目的出售利润，二可赚取出租收入，三可赚取增值服务收益；四可赚取地块中结余土地使用权的未来升值。

　　严跃进认为，很多房企之所以进入工业地产领域，是瞄准中国版工业4.0的机遇，积极迎合目前新型城镇化、高铁新城建设等市场机遇。而且很多国有企业面临改革，手中握有大量工业用地亟待盘活和开发，这个时候会与专业的房企进行合作，以实现存量资产的变现。

　　肖文晓表示，在人口红利走向尾声、住宅市场规模从增量走向减量的大背景下，新型城镇化也好，工业4.0也好，都要求开发商从传统的房地产开发模式向产城融合的产业地产转型。工业地产的步伐刚刚开始，并且前途远大。复合型的房地产公司会在这一轮发展中占尽优势，这也是万科、万达这样的巨无霸房企也要搞结盟的重要原因。

　　那么，传统房企切入工业地产该如何定位发展呢？业内人士指出，房企进入科技园、物流园领域，持有物业并转型为城市发展运营商将是不错的选择，进入制造类的工业园就要相当谨慎。

　　广东省房地产研究会副会长韩世同表示，工业地产以前很少有开发商介入。而现在，各个行业都在升级转型，越来越多产业发展是去厂房化的，例如互联网企业、智能化企业等等，所以很多开发商都会在工业用地上建写字楼，适应当前企业发展。但韩世同也指出，其实不是所有的开发商都能从中获利。工业地产只能出租给其他企业，也无法像政府一样有税收上的获利。有的开发商会考虑在产业园中建立一个孵化基地，主动投资并参与产业的孵化，这样等企业成长起来了，他们自然也能得到相应的回报。

　　暨南大学教授胡刚认为，工业地产其实还是应该被包括在产业地产里面。比起住宅和商业地块，工业地产最大的区别就是地价低，所以才会出现有许多开发商都开发工业地产，想打“擦边球”。胡刚说，按照政府的严格规定，其实目前许多的工业地产项目，都是不符合的。比如在项目里面有一些商业性质的小项目。开发商在拍得工业地块之后，虽然不能用它来建商业项目，但可以利用能够建设10%生活设施配套的规定，建造一些公寓、写字楼、酒店等项目，然后以出租的方式来获取利润。不过，开发商建设工业园区，会比政府的效率更高一些，这是其优势。

　　广州某地产公司人士认为，传统房企进入工业地产，最大的困难是产业经济研究和招商工作。特别对于制造类工业园区，相应的专业性更强，对招商资源的依赖度更高。“工业地产取决于开发商的资金周转率和资金链的稳定性及融资能力等开发经验。另外，工业地产的风险还在于政策层面，工业用地上建商铺销售在法律上是有漏洞的，后期办理产权有一定的难度，需打通政府多方环节，如后期国土部彻查工业用地变性使用，将对该类型项目产生较大影响，将涉及补缴土地出让金及土地增值税，存在较大风险变数。”

　　业内人士表示，工业类地产与商业类地产盈利模式更为相似，目前通过厂房出租赚取现金流稳定的租金收入已普遍形成规模，这类公司业绩表现更为平稳，虽难以创造优势住宅类地产公司的成长性，但颇有低风险价值型股票的特征。此外，一些工业类地产公司通过投资入股自家园区内企业，在传统的厂房销售、出租盈利模式中又加入了风险投资的成分，或将给股东带来额外惊喜。

　　据某机构最新报告显示，目前产业园的前期投入主要是涉及土地成本，比如对于1000亩的土地来说，包括征地、就厂房拆迁等成本，一般都要在3亿~5亿元的水平。同时后续的资金运作方面主要涉及商务谈判的成本。这些和产业园的运作能力有关。

　　“当然，投资回报率方面，基本上可以达到8%的水平。这背后会有一些隐性回报。比如说产业园的运营商可以借产业开发拿到地价更便宜的住宅用地，这使得此类住宅项目的盈利空间较大”。有关负责人表示。